Muchos particulares alquilan un local comercial o una oficina y emiten cada mes una factura con IVA y retención. Con la llegada de Verifactu, la duda es lógica: «si facturo, ¿tengo que usar un programa adaptado?». La Agencia Tributaria ha respondido expresamente a esta pregunta y, para la mayoría de arrendadores particulares, la respuesta es tranquilizadora.
Respuesta rápida: si eres persona física y alquilas inmuebles sin tener al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la AEAT considera que no desarrollas una actividad económica a efectos del IRPF y, por tanto, Verifactu no te afecta por esas facturas, aunque sigas teniendo que emitirlas. Sí te afecta si el alquiler es actividad económica (con empleado), si es un alquiler turístico con servicios hoteleros o si alquilas a través de una sociedad (AEAT, preguntas frecuentes).
Qué dice exactamente la AEAT
En sus preguntas frecuentes sobre el ámbito de aplicación, la AEAT explica que hay que distinguir si el arrendamiento es una actividad económica o genera rendimientos del capital inmobiliario. Para considerarlo actividad económica en el IRPF se exige utilizar, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Si no se cumple, «el arrendador no deberá adaptarse porque no se está desarrollando actividad económica».
La AEAT añade un caso: un empresario persona física que ya usa un sistema adaptado para su actividad y, además, alquila un local sin personal contratado. Las facturas del alquiler tampoco quedan sujetas, aunque puede emitirlas voluntariamente con su programa por comodidad.
Tabla de casos
| Tu situación | ¿Te afecta Verifactu por el alquiler? |
|---|---|
| Particular que alquila un local u oficina, sin empleados | No |
| Particular que alquila varios locales y viviendas, sin empleado a jornada completa | No |
| Particular con al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa para la gestión | Sí, si factura con un sistema informático (es actividad económica) |
| Autónomo con otra actividad que además alquila un local sin personal | No por el alquiler (sí por su actividad) |
| Alquiler de apartamento turístico con servicios propios de la hostelería | Sí (actividad económica) |
| Sociedad patrimonial o SL que alquila inmuebles | Sí: la AEAT incluye a todos los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades |
| Comunidad de bienes que alquila sin empleado | Consulta a tu asesor: la AEAT no trata este caso de forma expresa |
Aunque no te afecte Verifactu, sigues teniendo que facturar
El alquiler de un local está sujeto a IVA y el arrendador tiene la consideración de empresario a efectos de ese impuesto. Por tanto, debes seguir emitiendo tus facturas con los datos del artículo 6 del Reglamento de facturación. Un esquema habitual:
| Concepto | Ejemplo mensual |
|---|---|
| Renta del local (base imponible) | 1.000,00 € |
| IVA 21 % | + 210,00 € |
| Retención IRPF 19 % (si el inquilino es empresario o profesional) | − 190,00 € |
| Total a cobrar | 1.020,00 € |
El inquilino ingresa la retención en Hacienda (modelo 115), salvo las excepciones previstas en la normativa del IRPF. Tú declaras el IVA en tus modelos trimestrales. Es un ejemplo orientativo: confirma tu caso con un asesor.
¿Con qué herramienta facturo?
- Puedes seguir con una plantilla de Word o Excel, o a mano.
- Puedes usar un programa de facturación, aunque no estés obligado a Verifactu. Si el programa ya está adaptado, las facturas llevarán QR sin problema.
- La app gratuita de la AEAT también es una opción si quieres un sistema sencillo; las facturas se registrarán en la AEAT.
Cuándo conviene revisar tu situación
- Si contratas a alguien a jornada completa para gestionar los alquileres.
- Si pasas a ofrecer servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, recepción, etc.) en alquileres turísticos.
- Si aportas los inmuebles a una sociedad.
- Si tu domicilio fiscal está en el País Vasco o Navarra (aplica la normativa foral).
Si tienes dudas, el test «¿me afecta Verifactu?» incluye este caso, y en quién está exento de Verifactu tienes todos los supuestos.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que poner QR en las facturas del alquiler?
No, si no estás sujeto a Verifactu. El QR solo es obligatorio en facturas emitidas por sistemas sujetos al reglamento.
Mi inquilino me pide que use un programa con Verifactu. ¿Estoy obligado?
No, según el criterio de la AEAT. Además, la falta de QR no impide al inquilino deducirse el IVA.
¿Y si alquilo viviendas?
El alquiler de vivienda está, en general, exento de IVA y en muchos casos no hay obligación de facturar. El criterio de la AEAT sobre actividad económica es el mismo: sin empleado a jornada completa, no se aplica Verifactu.
¿Afecta la factura electrónica B2B a mis alquileres?
Es otra obligación, con su propio calendario pendiente de una orden ministerial. Consulta factura electrónica obligatoria.
Fuentes oficiales
- AEAT: preguntas frecuentes sobre ámbitos de aplicación (actualizadas a 21/07/2026)
- RD 1007/2023, art. 3 (BOE)
Aviso: contenido informativo que no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Revisado el 24 de septiembre de 2026 con fuentes oficiales (AEAT y BOE). La normativa puede cambiar: consulta a un asesor fiscal para tu caso concreto. Más información en nuestra metodología editorial.